2021年4月6日，自然资源部发布了《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发[2021]54号），该通知对最新的不动产抵押登记实务有重要指导意义。

一、公益设施不得抵押

　　《通知》第一条规定：学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。

　　本条属于对《民法典》第399条第（三）项的重申。需要注意，《民法典担保制度解释》第六条规定，非营利机构可以以教育设施、医疗卫生设施、养老服务设施和其他公益设施以外的不动产、动产或者财产权利设立担保物权。因此，实务中区分登记在非营利机构名下的不动产，属于公益设施还是属于公益设施之外的财产，显得尤为重要。

二、明确登记抵押担保范围

　　根据目前的不动产抵押登记实务，大部分地区不登记担保范围。不登记担保范围给司法实务带来了困扰，产生了如下问题：当事人在抵押合同中约定了担保范围，但不动产登记机构未予登记的，抵押人优先受偿的范围以合同为准还是以登记为准？若优先受偿的范围只包括登记的本金部分，则损害抵押人的权益，若以合同约定为准，由于该约定没有登记公示，可能会损害后顺位抵押权人等第三人的利益。为了解决这个问题，《通知》明确将抵押担保范围纳入登记，《通知》第二条规定：当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的,不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。

　　针对之前担保范围未登记而产生的问题，最高法院给出了倾向性意见，《九民纪要》第58条规定：【担保债权的范围】以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。

　　解决上述问题，还有另一种思路。《民法典》对担保范围是有明确规定的，《民法典》第389条规定：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。也即是说，在当事人对担保范围没有另行约定时从法定，当然的包括利息违约金等。由于《民法典》是公开的法律，其规定的担保范围交易主体应知，因此，法定的担保范围即便没有进行登记，也能够对抗后顺位抵押权人和其他第三人。若采上述观点，则抵押合同对担保范围没有约定，因而担保范围登记时填写“/”的，或抵押合同虽有约定，但担保范围登记时填写“/”的，在《民法典》第389条规定的法定担保范围内，抵押人依旧享有优先受偿权。超出《民法典》第389条范围的约定，未登记的，抵押权人不享有优先权。例如约定因主张债权产生的律师费也属于优先受偿范围，若未进行登记的，不享有优先受偿权。笔者倾向于此种观点。

三、是否允许抵押物转让应当登记

　　《通知》第三条规定：当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

　　《通知》本条规定时因应《民法典》第406条而来，《民法典》第406条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　根据《通知》第三条的规定，若抵押物登记为禁止或限制转让，则抵押物转让时必须取得抵押权人的同意，办理所有权转移登记时，应由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请。此时，抵押权人的权益能够获得较好的保护。若抵押物登记为可以转让，则办理抵押物所有权转让时，只需要受让人、抵押人（转让人）共同申请即可，没有抵押权人的参与。《民法典》第406条第2款规定的抵押人的通知义务、提前清偿或提存义务，该义务是否已经履行，在转移登记环节不受审查、没有制约，对抵押权人不利。因此，从更好的保护抵押权人权益的角度讲，建议将抵押物登记为禁止或限制转让。

四、完善不动产登记簿

　　《通知》第四条规定对不动产登记簿样式进行修改：1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。2.将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。

　　上述第1项修改内容，因应登记事项的增加而来，不再赘述。

　　第2项内容针对最高额抵押，有必要进行仔细分析。最高额抵押需要登记最高债权额，此前，司法实务中遇到如下问题：最高额抵押合同约定的最高债权额为主债权最高金额，不包含利息违约金等，那么利息违约金等是否可以就抵押物优先受偿？实务中大多数判决支持优先受偿。这样的判决是值得商榷的，根据最高额抵押的本意，最高额抵押登记的最高债权额，是抵押权人就抵押物可以获得优先受偿的所有债权的一个总的限额，不论债权是本金、利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产或实现担保物权的费用等，统统要计算一个总数，该债权总数可以优先受偿权的范围，以登记的最高债权额为限，这是最高额抵押的应有之义。最高债权额限定了抵押人承担义务的上限，保护抵押人的预期，最高债权额登记公示，起着保护后顺位抵押权人及第三人的作用。将最高债权额约定或理解为主债权的最高金额，是违反最高额抵押制度的原理的，因此实务中判决的观点应当改变。

　　根据《通知》第四条的规定，最高债权额一栏填写“最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额”，即只要是纳入抵押担保范围的债权，都计算在最高债权额之下，该规定准确把握了最高额抵押制度的精神。

　　附件1：《不动产登记申请书》模版

　　笔者综合在网上查到的各地的不动产登记申请书，起草了一份《不动产登记申请书》模版，供大家参考。

不动产登记申请书

　　附件2：自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知

自然资发[2021]54号

各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：

　　为落实《民法典》对不动产抵押权的规定，现就有关事项通知如下：

　　一、依法确定不动产抵押范围。学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施，以及法律、行政法规规定不得抵押的其他不动产，不得办理不动产抵押登记。

　　二、明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。

　　三、保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

　　《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

　　四、完善不动产登记簿。对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：

　　1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。

　　2.将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。

　　五、更新不动产权证书和不动产登记证明。更改法律依据，将电子和纸质不动产权证书、不动产登记证明中的“《中华人民共和国物权法》”修改为“《中华人民共和国民法典》”。

　　六、调整不动产登记系统、数据库以及申请书。各地要根据新的不动产登记簿，抓紧升级改造各级不动产登记系统，扩展完善数据库结构和内容，将新增和修改的栏目纳入登记系统和数据库，并实时完整上传汇交登记信息。要在不动产登记申请书中增加“担保范围”等栏目，完善申请书示范文本等，保障登记工作顺畅开展。　　为厉行节约、避免浪费，原已印制的存量证书证明可以继续使用完为止。

自然资源部

2021年4月6日

（来源：微信公号“海坛特哥”）