如果房产证上有未成年人的名字，是不是房子就不好买，买家应当注意哪些？

　　其实房产证上有未成年人的名字，对于买家来说在签署合同环节就要多留一个心眼，尤其是在房价大涨的时候，谨防合同签署后卖家以损害未成年人理由为由要求认定房屋买卖合同无效，当然法院是否真会据此为由认定合同无效另说。

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未成年人的法定代理人

　　买房子对于每一个买家来说都是一次非常重要的决定，因此在签署合同环节就要重点把关。如果房产证上有未成年人名字，那么未成年人的法定代理人就要全部签字。

　　根据民法典第20条：不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人人代理实施民事法律行为。

　　民法典第23条：无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。 民法典第27条规定：父母是未成年子女的监护人。

　　1.未成年人父母离婚时，应要求双方到场签字。

　　如果未成年的父母已经离婚，未成年抚养权归属一方，但监护权人仍旧为父母。因此买家如遇到该类情况要注意仅仅有未成年人父亲或者母亲签字代为签字，作为买家应当留心要求未成年人另外一方代理人进行签字。

　　从保护未成年人利益角度考虑，仅有未成年人一位法定代理人签字的很有可能会影响到未成年人的利益，比如一方代理人拿到售房款私自进行处理，那么未成年人的利益就无法得到保障。那么对于合同的效力则会产生影响。

　　现实当中如果仅有一方代理人签字，交易中心审核合同时很可能也会出现交易障碍。

　　例如上海市松江区住房保障和房屋管理局于其网站发布的《二手房办证所需材料》规定，二手房办证时，若出售方产证上有未成年的，需提供未成年人的户口簿或出生证或独生子女证的原件及复印件，监护人双方需到场签字。

　　2.如果出现一方代理人未签字，是否会影响买卖合同的成立生效？

　　正常的二手房交易，不会仅仅因为未成年人的另一法定代理人未签字合同就会被认定无效，司法实践中结合买卖合同的签署，转让价格是否合理，是否损害未成年人利益综合来看一般认定合同有效。

　　如（2020）沪0118民初4989号民事判决书认为：本案的主要争议焦点为涉案协议是否有效。胡启骏的母亲与胡锦成离婚后，胡启骏由胡锦成抚养，胡锦成作为胡启骏的法定监护人，有权代理胡启骏签订涉案协议。

　　另，无证据证明协议中约定的房屋出售价款不合理、明显低于当时市场价格，胡启骏也未提供证据证明是胡锦成与何春娟恶意串通损害其利益，且涉案协议签订后，何春娟已按约支付对价，房屋也交付何春娟使用。

　　胡启骏在协议上补签字时已近成年，理应在签字时阅看协议内容并作出判断，现其表示对房屋出售不知情、未看内容即签字，但此并不能对抗何春娟作为善意购房人之地位，故胡启骏理应受协议之约束。

　　综上，涉案协议系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守。

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侵害未成年人利益的认定

　　1.被告一般抗辩

　　此类纠纷很多被告抗辩的理由之一就是房子价格卖低了，损害了未成年人的利益，未成年人的另一监护人未签字认可，因此房屋买卖合同无效，但此类抗辩事实上是比较苍白的。

　　比如（2018）沪0115民初88468号判决书认定：关于未成年人的利益，被告家庭动迁安置除系争房屋外还有其他房屋，系争房屋出售是通过中介居间介绍，转让价款亦并未偏离市场交易价格，原告吴明已行支付大部分房屋对价，出售房屋的行为并未侵害作为未成年人丁某2的权益，作为监护人的被告丁云、程庆梅，完全可以在房款中保留未成年人丁某2的份额，以保障未成年人的利益；

　　2.未获得追认，视为合同无效

　　实践中认定合同无效确实少见，本律师在检索此类判决书发现下类案件极易被认定无效，即未成年法定代理人代理未成年人与自己签署了房屋买卖合同。

　　如(2019)沪0104民初21979号法院认为：2008年11月，严某某代理原告与自己签订上海市房地产买卖合同，因签订合同时严朝俊未成年，严某某作为严朝俊的法定监护人有权代严朝俊履行民事法律行为，但不得损害严朝俊的利益。严某某将系争房屋出卖给自己，但系争房屋的买卖合同中相关房屋交付、购房款支付流程以及违约责任等合同主要条款均未予以约定。

　　严某某作为购房人也未支付相应的对价，严某某的行为损害了未成年人严朝俊的利益，违反法律强制性规定，其行为应为无权处分行为。

　　根据法律规定，无处分权的人处分他人财产并不必然导致合同无效，该房屋买卖合同应为效力待定合同，但因严朝俊现已经成年，其对严某某的买卖系争房屋行为并没有追认，故认定严朝俊与严某某签订的房屋买卖合同为无效合同。

（来源：微信公号“民商事法律观察”）