裁判要点

　　讼争房产仅办理了预告登记手续，买受人为刘志平，出卖人为福州中蓝房地产有限公司，但刘志平未实际支付相应购房价款，也未实际占有使用。且在该房产预告登记后，至能够进行不动产登记之日起，已远远超过三个月，根据《物权法》第二十条的规定，该房产目前尚不属于刘志平，原审判决认定该部分房产属刘志平和陈雨霏夫妻共同财产依据不足，应予纠正。

案情简介

　　陈雨霏、刘志平于1999年3月8日在香港特别行政区登记结婚。2018年5月7日，澳门特别行政区初级法院判决准予陈雨霏、刘志平离婚。2001年7月18日，第三人与福州中蓝房地产有限公司签订《合作开发“大白A区”商品房协议书》，约定双方合作开发“大白A区”商品房，中蓝公司收回投资款及利润后，凡“大白A区”所有建筑设施的所有产权归第三人等。2009年12月至2013年4月期间，讼争房产中19#楼104复式单元住宅、19#楼1层12、13号车位办理了产权登记手续，其余房产办理了预告登记手续，均登记在刘志平名下。2006年3月16日，刘志平受让了福州小黑房产开发有限公司的股权，目前，上述公司20%股权登记在陈雨霏名下，另外80%股权登记在刘志平名下。

一审福州中院观点

　　讼争房产中19#楼104复式单元住宅、19#楼1层12、13号车位登记在刘志平名下，应认定为刘志平所有。其余房产亦已备案登记在刘志平名下，上述房产属于陈雨霏、刘志平夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，应当认定为夫妻共有财产。陈雨霏关于确认全部讼争房产系夫妻共有财产的主张，证据充分，予以支持。第三人关于讼争房产系其所有的主张，证据不足，不予支持。陈雨霏关于在讼争房产产权证上增加陈雨霏的名字的主张，不属于人民法院的职权范围，不予支持。

　　根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款规定“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定”，刘志平主张其与陈雨霏对上述股权分配进行了约定，应当提交证据证明，但其提交的证据仅能证明上述股权的登记状况，不能证明陈雨霏、刘志平对夫妻婚姻关系存续期间所得财产进行了约定。综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认……19#楼102、103、104复式单元住宅以及位于该小区的12个车位（具体为1#楼1层5、7、13号，6#楼1层7号、14#、15#楼连接体地下1层21、41号，19#楼1层8-13号）为原告陈雨霏与被告刘志平夫妻共有财产；二、确认被告刘志平名下持有的福州小黑房产开发有限公司80%的股权为原告陈雨霏与被告刘志平夫妻共有财产；三、驳回原告陈雨霏的其他诉讼请求；四、驳回第三人大黑集团有限公司的诉讼请求。

二审福建高院观点

　　依据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，物权登记以记载于不动产登记簿上的时间为准。预告登记，不具有物权登记的效力，预告登记系物权的顺位权，系其对权利人将来实现物权的保障。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条亦规定：“离婚时双方尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”

　　本案已查明讼争房产中19#楼104复式单元住宅、19#楼1层12、13号车位办理了产权登记手续，并登记在刘志平名下，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，该房产和车位属刘志平所有，陈雨霏主张是夫妻共同财产，应予支持。大黑公司主张该房产和车位归其所有，与法律不符，不予支持。其余讼争房产仅办理了预告登记手续，买受人为刘志平，出卖人为福州中蓝房地产有限公司，但刘志平未实际支付相应购房价款，也未实际占有使用。且在该房产预告登记后，至能够进行不动产登记之日起，已远远超过三个月，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，该房产目前尚不属于刘志平，故陈雨霏一审诉讼请求确认前述仅办理预告登记未办理产权登记的房产及车位为其与刘志平夫妻共同财产、大黑公司一审诉讼请求确认该房产及车位归其所有，均不符合《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，本院均不予支持，原审判决认定该部分房产属刘志平和陈雨霏夫妻共同财产依据不足，应予纠正。

　　综上，判决如下：二、变更福建省福州市中级人民法院（2017）闽01民初525号民事判决第一项“确认……19#楼102、103、104复式单元住宅以及位于该小区的12个车位（具体为1#楼1层5、7、13号，6#楼1层7号、14#、15#楼连接体地下1层21、41号，19#楼1层8-13号）为原告陈雨霏与被告刘志平夫妻共有财产”为“确认……19#楼104复式单元住宅以及位于该小区的19#楼1层12、13号车位为原告陈雨霏与被告刘志平夫妻共有财产”。本判决为终审判决。

福州律师蔡思斌评析

　　根据《民法典》第二百二十一条的规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”

　　因此，预告登记的法律效力并非设立现实的物权，而是产生对将来设立物权的排他性的请求权。案件中刘志平虽办理了蓝天碧水部分住宅以及车位的预告登记手续，但其并未在规定期限内申请对该部分房屋及车位的不动产登记手续导致预告登记逾期失效，且其也未支付相应房屋及车位的对价，据此法院不予认定刘志平对该部分讼争房屋及车位享有所有权。

　　案例索引：福建省高级人民法院(2019)闽民终1173号，以上涉及人名均为化名。

蔡思斌

2021年3月14日

（来源：微信公号“菜驴法评”）