裁判要旨

　　买房人以房屋买卖合同纠纷为由诉讼请求卖房人变更房屋权属登记（过户登记）的，本质上属于请求卖房人继续履行房屋买卖合同，属于合同纠纷而非《民事诉讼法》第三十三条规定的不动产纠纷；法院可按照房屋买卖合同总价款及其他请求金额（迟延过户违约金及损失等）合并计算诉讼请求标的额，并据以确定级别管辖。

案情简介

　　①2009年8月，买房人展鹏公司与卖房人天街集团签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖位于北京市东城区前门大街七套房，总价款5200余万元。后展鹏公司全额付款，但天街集团怠于过户。

　　②展鹏公司向北京二中院诉讼请求天街集团办理房屋权属移转登记，并承担逾期登记的违约金及损失共计5100余万元。天街集团提出管辖权异议，主张无论是按照展鹏公司诉请违约金及损失数额还是按照诉争房屋的总价款确定本案的标的额，本案应由北京市东城区人民法院管辖。

　　③本案经北京二中院一审、北京高院二审，均认为本案北京二中院有管辖权并驳回天街集团异议。

实务指南

　　①本案中，展鹏公司诉讼请求天街集团办理房屋权属移转登记，并承担逾期登记的违约金及损失。其诉讼目的是通过房屋的过户登记，取得房屋的物权。但办理过户登记是房屋买卖合同的主合同义务，是房产物权变动的原因行为而非结果行为，其争议在本质上仍然属于合同纠纷，与《民事诉讼法》第三十三条规定的“不动产纠纷”（不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷）截然不同，不适用房屋所在地法院的专属管辖。

　　②本案中，北京高院在裁判理由中认为“本案涉及不动产纠纷，而涉诉不动产位于一审法院辖区内，故一审法院对于本案有管辖权。”该表述太简略，容易导致误解。笔者认为，“涉及不动产纠纷”，根据其权利来源与性质，可包括不动产物权纠纷与不动产债权纠纷，并非意指专属管辖的“不动产纠纷”（不动产物权纠纷）。至于本案最终仍由房屋所在地管辖，其依据在于过户登记指涉交付不动产，作为“合同履行地”即房屋所在地法院具有管辖权。

　　③展鹏公司诉讼请求在本质上属于请求卖房人继续履行房屋买卖合同，完成物权变更。根据《北京市高级人民法院关于规范合同纠纷级别管辖及案件受理费问题的意见》【京高法发〔2014〕450号】这一指导性意见的规定，展鹏公司的诉讼请求标的额（据以确定级别管辖）=房屋买卖合同总价款+其他请求金额（违约金及损失等），总计超过1亿元，依法应由北京二中院管辖。另外，根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民事案件标准的通知》【法发〔2019〕14号】新解释，现各省高院一审管辖案件标的额已高达50亿元，但中院管辖案件依然按照最高法院原解释不变。

裁判理由

　　本院认为，本案系展鹏公司与天街公司在履行双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》时发生争议而引起的诉讼。现展鹏公司起诉要求天街集团协助其办理诉争房屋的所有权变更登记手续，故应以诉讼请求涉及的《北京市存量房屋买卖合同》标的额加上其他请求金额作为本案诉讼请求标的额，并据此确定本案级别管辖。本案中展鹏公司所提诉讼标的额应为涉案《北京市存量房屋买卖合同》交易金额与展鹏公司起诉时一并提出要求天街集团支付逾期办理房屋所有权变更登记的违约金及赔偿损失的总和。经查，展鹏公司的诉讼请求标的额超过1亿元，未达到5亿元。故根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》第一条的规定，本案属于北京市高级人民法院下辖中级人民法院管辖的第一审民事案件。而本案涉及不动产纠纷，而涉诉不动产位于一审法院辖区内，故一审法院对于本案有管辖权。

关联法条

　　《民事诉讼法》

　　第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

　　第三十三条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：

　　（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

　　（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；

　　（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

　　《民诉法解释》

　　第二十八条  民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

　　农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

　　不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

　　《北京市高级人民法院关于规范合同纠纷级别管辖及案件受理费问题的意见》【京高法发〔2014〕450号】

　　一、合同纠纷应以诉讼请求标的额作为确定级别管辖的依据，并据以收取案件受理费。

　　三、当事人在请求确认合同效力或者变更、解除、撤销合同的同时，又提出返还财产、支付违约金、赔偿损失等其他诉讼请求的，应按照诉讼请求标的额较高的一项确定级别管辖并收取案件受理费。

　　当事人请求继续履行合同的，应以诉讼请求涉及的合同标的额加上其他请求金额作为诉讼请求标的额，据以确定级别管辖并收取案件受理费。

　　《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》【法发〔2015〕7号】

　　一、当事人住所地均在受理法院所处省级行政辖区的第一审民商事案件

　　北京、上海、江苏、浙江、广东高级人民法院，管辖诉讼标的额5亿元以上一审民商事案件，所辖中级人民法院管辖诉讼标的额1亿元以上一审民商事案件。

案例索引

　　《北京天街集团有限公司与北京展鹏世纪投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书》【北京市高级人民法院（2016）京民辖终276号】

关联案例

　　①房屋买卖合同之诉，诉请过户登记的，适用合同纠纷管辖规则。

　　案例一：《雷鹰与任得寿等房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书》【北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第08939号】，本院经审查认为，任得寿、路小芳系以房屋买卖合同纠纷为由提起的诉讼，并请求判令雷鹰继续履行房屋买卖合同的过户义务将北京市朝阳区×室的房屋变更登记在任得寿、路小芳名下等。本案应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条关于“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定确定管辖法院。因本案合同履行地即房屋所在地位于北京市朝阳区，故北京市朝阳区人民法院依法对本案有管辖权。

　　②房屋买卖合同之诉，诉请过户登记的，可适用协议管辖。

　　案例二：《卢小荣与何奥军房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书》【北京市第二中级人民法院（2016）京02民辖终446号】，本院经审查认为：何奥军依据其与卢小荣之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》等证据提起本案诉讼，要求判令卢小荣继续履行合同义务，协助办理房屋产权过户手续等，故本案属于因合同纠纷提起的诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”。本案中，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第十一条约定：“本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。”鉴于本案所涉房屋位于北京市房山区×××12号楼2-602，故双方当事人选择纠纷由与争议有实际联系的地点的人民法院管辖的意思表示明确，符合上述法律关于协议管辖范围的规定，且未违反级别管辖和专属管辖的规定，约定管辖法院明确，应认定有效。北京市房山区人民法院据此对本案有管辖权。

　　③（相反案例）诉请过户登记的，系以不动产上的物权为诉讼标的的纠纷，由房屋所在地法院专属管辖。

　　案例三：《中国人民武装警察部队警卫局与北京二商集团有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书》【北京市第二中级人民法院（2014）二中民终字第06655号】，本院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷，属于涉及不动产的合同之诉。因警卫局起诉要求二商集团公司办理房屋过户手续系以不动产上的物权为诉讼标的的纠纷，属不动产所在地法院专属管辖，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项关于"因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖"的规定确定案件管辖法院。本案所涉不动产位于北京市朝阳区西坝河西里19号楼，故北京市朝阳区人民法院对本案依法有管辖权。

　　④借名买房人诉讼请求出名人对房屋过户登记的，属于不动产纠纷，由房屋所在地法院专属管辖。

　　案例四：《武菊花与宋冬伟房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书》【北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第15752号】，本院经审查认为：宋冬伟（借名人）系认为其对涉案房屋具有所有权提起的诉讼，并请求判令武菊花（出名人）为宋冬伟（借名人）办理房屋过户登记手续等。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”本案中，涉案房屋位于北京市朝阳区，故北京市朝阳区人民法院依法对本案有管辖权。

　　⑤以房屋买卖作为民间借贷的非典型担保，因届期未还款债权人诉请过户登记的，涉及不动产的权利确认，由房屋所在地法院专属管辖。

　　案例五：《广西建工集团第一建筑工程有限责任公司西宁分公司、广西建工集团第一建筑工程有限责任公司等与青海锦峰房地产开发有限责任公司、韩高伟房屋买卖合同纠纷管辖民事裁定书》【青海省高级人民法院（2019）青民辖终6号】，本院经审查认为，2015年6月1日原审原告张德勇与上诉人广西一建西宁分公司、锦峰公司签订借款抵押协议，约定张德勇借给广西一建西宁分公司1000万元资金，广西一建西宁分公司用锦峰公司抵押给其的位于西宁市城东区锦峰·滨河苑二期一层、二层商铺作为抵押，广西一建西宁分公司到期不能偿还借款，则无条件配合张德勇，将房产变更给张德勇。同时，上诉人广西一建与原审原告张德勇签订房产认购协议，约定广西一建将上述铺面在竣工后出售给张德勇，交易价格为1000万元，广西一建协助张德勇办理相关一切手续。因广西一建西宁分公司到期未偿还1000万元借款，广西一建、广西一建西宁分公司未协助办理房产变更给张德勇的相关一切手续，纠纷产生。本案涉及不动产的权利确认，属不动产纠纷。民事诉讼法第三十三条第一项规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”

　　⑥当事人要求被告公司按约回购涉案房屋、返还购房款等产生的争议，为债权合同纠纷，而非不动产纠纷，适用合同管辖规则。

　　案例六：《张梅与苏州铭基置业有限公司管辖裁定书》【江苏省高级人民法院（2015）苏民辖终字第00029号】，本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二十八条第一款规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。本案为张梅要求铭基公司按照《回购协议书》约定回购涉案房屋，返还购房款、税费、利息等款项并承担违约金产生的争议，为债权合同纠纷，而非不动产纠纷。原审法院认定本案为不动产纠纷由不动产所在地人民法院专属管辖适用法律错误，本院予以纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

　　⑦并非所有不动产纠纷均为专属管辖，应根据纠纷的性质加以区分，与不动产物权登记、权属等无关的，法院应作为合同纠纷予以处理。

　　案例七：《北京华德威生物科技有限公司、吉林鑫佳泰实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【吉林省高级人民法院（2013）吉民一终字第102号】，本院认为：一、关于管辖权问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”但在审判实践中并非所有不动产纠纷均为专属管辖，应根据纠纷的性质加以区分，不能一概由不动产所在地法院管辖。本案纠纷的实质并非不动产物权的变动，而是一般的合同纠纷，与不动产物权登记、权属等无关，应作为合同纠纷予以处理。

　　⑧基于不动产变动的原因行为产生的纠纷，并非不动产纠纷，不适用专属管辖。

　　案例八：《刘瑛与赵瑞红房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书》【北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第03512号】，本院经审理认为：一、本案是否属于不动产纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，不动产物权变动分为原因行为和结果行为，原因行为即债权合同行为，由合同法调整；结果行为即物权行为，由物权法调整。在《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》（法释（2015）5号）生效之前，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项所规定的不动产纠纷，通常是指不动产的物权纠纷及侵害不动产物权所产生的纠纷。本案系房屋买卖合同纠纷，是基于不动产变动的原因行为产生的纠纷，故不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项规定的不动产纠纷，本案当然也就不应按照专属管辖的规定确定管辖法院。

　　⑨买房人请求卖房人支付迟延办理房屋所有权证违约金、利息等，属于合同纠纷，合同履行地即房屋所在地法院有管辖权。

　　案例九：《北京高盛房地产开发有限公司与章征宇房屋买卖合同纠纷民事裁定书》【北京市第三中级人民法院（2018）京03民辖终1140号】，本院认为，本案中，原审原告章征宇系以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，要求原审被告高盛公司支付迟延办理房屋所有权证违约金、利息等，故本案属于合同纠纷诉讼。因双方对合同履行地点没有明确约定，故应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条第二款的规定依照争议标的来确定合同履行地。本案争议标的，即当事人诉讼请求指向的合同义务为办理房屋权属转移登记，属于交付不动产，不动产所在地为合同履行地。本案涉诉不动产房屋位于北京市朝阳区XXX，北京市朝阳区为本案合同履行地，故北京市朝阳区人民法院对本案有管辖权。高盛公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。

（来源：微信公号“房产裁判指南”）