预查封虽然可以限制任何单位和个人擅自处分被预查封的财产，但不能改变被预查封不动产的权属状态，亦不禁止当事人依法对该不动产上原有基础法律关系进行变更或解除

案情简介

2013年2月18日，吴宏强、林奕宏就购买讼争房屋与A公司签订《商品房买卖合同》，并支付首付款项。讼争房已办理预售合同备案登记并交房，未进行房屋所有权登记。二人就剩余房款通过银行贷款方式支付，A公司作为保证人，提供连带责任保证担保。后因二人未及时偿付按揭贷款，致使A公司承担保证责任，多次为二人代偿银行贷款。2017年A公司诉请二人偿还贷款，并解除《商品房买卖合同》，连江县法院予以支持。执行过程中发现诉争房屋于2014年已被预查封。而后A公司向一审法院提起执行异议，要求解除对讼争房的查封并将该房屋予以返还。

一审鼓楼法院

依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。法院裁定查封讼争房在前，连江县人民法院判令解除合同在后。A公司的合同解除权及要求吴宏强、林奕宏返还房屋的请求权并不属于物权，并不优先于已进入强制执行阶段的债权。

二审福州中院

二审认为法院基于预告登记而对不动产采取的预查封措施，仅是一种预先限制性登记。在转为正式查封之前，预查封虽然可以限制任何单位和个人擅自处分被预查封的财产，但不能改变被预查封不动产的权属状态，亦不禁止当事人依法对该不动产上原有基础法律关系进行变更或解除。故本案中，预查封并不影响A公司合同解除权的行使。A公司在向银行实际承担担保责任后，有权解除其与吴宏强、林奕宏签订的《商品房买卖合同》。

福州律师

蔡思斌评析

本案中涉及到《商品房买卖合同》后的不动产所有权登记问题。我国在不动产所有权的认定上采取严格的登记生效主义，但该案特殊之处在于买卖双方虽未进行房屋所有权登记，但已办理预告登记。商品房预告登记的所登记的，并非不动产物权，而是对将来发生不动产物权变动的请求权，其所产生的法律效力，除限制预告登记义务人的物权处分行为外，还导致不动产物权权能发生分离，预告登记权利人实际享有了该不动产的占有、使用、收益及事实上的处分权（例如添附等），而不动产所有权仍由预告登记义务人保留。故诉争房屋所有权仍应归A公司。

本案中一审法院首先根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。结合诉争房屋的预查封与诉争房屋买卖合同解除的时间先后顺序分析，认定诉争房屋已进入强制执行阶段的债权优先于A公司要求房屋的请求权。但其对于预查封的效力理解尚不明确。预查封在转为正式查封之前，不能改变被预查封不动产的权属状态，亦不禁止当事人依法对该不动产上原有基础法律关系进行变更或解除。此即为本案改判要点所在。

案例索引：(2019)闽01民终7312号，以上涉及人名均为化名。

来源：微信公众号“闽都审判观察”