Part1

一

借名购买经济适用房合同

的效力判定

经济适用房属于政策性保障住房，是国家为保证中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房，对其购买人具有一定的条件限制。借名购买经济适用房通过借名的方式规避国家设定的条件，这种行为很可能会因为触犯《合同法》第五十二条第四项的规定而无效（损害社会公共利益）。因此，认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则。

例外有效的情况：

1.本身就已经具备了经济适用房的申购资格，仅仅因为地理位置、楼层高低、时间前后等原因放弃自身的申购资格或者交换申购资格，从而借名买房的，该行为不应该认定为无效。

2.非通过摇号程序取得的具有特定指向性的（不会影响到未取得经济适用房的不特定人群的利益）购房指标（例如通过拆迁取得的购房指标），借名人借该指标所有人的名字购买房屋的，该行为不应该认定为无效。

Part2

二

借名购买经济适用房合同

的履行难题

借名购买经济适用房合同的履行难题主要在于一旦借名人想要将房屋确实登记在自己名下时，其能否办理过户登记。这不仅是合同履行的关键，也是法院在判定借名购买经济适用房合同有效的基础上是否能够支持借名人上述主张的关键所在。

原因在于即使借名购买经济适用房的合同被司法机关认定为有效，但是房屋过户涉及到房地产管理部门的行政管理权，经济适用房因其存在限制上市交易等原因无法办理过户登记手续，法院不能判决被借名人协助借名人办理，否则就超越了司法权的权利范围。

因此，法院在审理该类案件的时候，会结合经济适用房的交易管理的相关规定和政策判断现在是否具有登记过户的可行性。该可行性主要在于两点，一是经济适用房是否已经符合了上市的条件，二是政府是否已经放弃了回购权。

（一）是否可以上市

经济适用房是否可以上市的规定具有一定的阶段性，在2007年《经济适用房管理办法》以前，政策对于经济适用房居住不足5年的并没有完全禁止。但是在该办法出台后，明确规定，购买未满5年的不得上市出卖，满5年的可以上市。能够上市是办理过户登记手续的前提之一。

（二）政府是否放弃了回购权

经济适用房能够上市并不意味着就能登记过户了，因为根据政策规定，经济适用房所在区县住房保障管理部门对经济适用房具有优先回购权。如果政府不放弃对经济适用房的优先回购权，房屋依旧无法进行过户登记。

以北京市政府为例，市住建委明确表示，2008年4月11日之前签订购房合同的已购经适房家庭，取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后上市出售，可直接到房屋所在地的区县房管部门办理交易过户手续，区县住保部门不再出具《已购经济适用住房上市出售意见》。这表明，政府已经放弃了2008年4月11日以前老经济适用房的回购权。

但是北京市政府并没有放弃2008年4月11日之后签订购房合同的已购经适房家庭的经济适用房的回购权，如果这部分房屋想要过户登记，需要区县住保部门出具《已购经济适用住房上市出售意见》，即放弃回购权，允许房屋上市。

Part3

三

司法实务

（2015）一中民终字第3414号

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明事实，2006年4月，尚×以孟×名义购买了涉案房屋，并进行了装修、入住，后双方又约定孟×在达到符合产权转让政策规定后一个月内配合尚×办理房屋产权变更手续，因此可以认定双方存在借名买房的法律关系，该合同成立在2008年4月11日前，不违反法律法规的强制性规定，故双方的借名买房合同有效，双方应当按照约定履行自己的义务。

现涉案房屋已经具备了上市交易的条件，孟×应当按照合同约定配合尚×办理房屋产权变更手续，故一审法院判决支持尚×要求孟×将涉案房屋过户其名下的诉讼请求正确，本院予以确认。

来源：微信公众号“房屋里的法律”