房产分割是离婚案件中非常常见的问题，也是老百姓和专业人士普遍关心的问题。本律师从我国《婚姻法》出发，结合司法实践，分别从父母出资购房、婚前和婚后购房、恋爱或同居期间购房、继承或赠与房产、借他人名义购房和家庭成员共同建房等六个方面解读离婚时房产的处理方法和实务难点突破。

　　前五期我分别给大家讲了父母出资购房、婚前和婚后购房、恋爱或同居期间购房、继承或受赠的房产、借他人名义购房在双方离婚时的处理方法和实务难点突破。今天我给大家讲第六期，也即最后一期，家庭成员共同建造的房屋在双方离婚时的处理方法和实务难点突破。

　　家庭成员共同建造的房屋离婚时如何分割，主要探讨的还是农村宅基地上建造的房屋在双方离婚时如何分割的问题。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，每个农户只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。由于农村房产与特定的宅基地使用权相联系，而宅基地使用权的取得以具有该村集体经济组织的成员身份为前提，因此，农村的房产只能出售给同村的村民，不允许向其他村的村民出售，更不能销售给城市居民。如果是没有取得集体土地建设用地使用证或者宅基地证的无证宅基地房及违法建筑，则法院处理不了，无法通过诉讼的方式予以分割。

家庭成员共同投资建造的房屋，在夫妻离婚时如何分割?

　　王幼柏律师解答：《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二十条规定：“离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚问题和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题，可告之当事人另案处理；或中止离婚诉讼待析产案件审结后再恢复审理。”所以，如果离婚时要分割的房产是家庭成员共同投资建造的房屋，大多数法院一般的处理方法是告知当事人在双方离婚后，单独就该类型房产提起析产之诉。当然有个别法院会先中止离婚诉讼案件的审理，等房产析产案件审理终结后再恢复审理离婚案件，在离婚案件中一并处理该房产。不过，如果采用先中止离婚诉讼待析产案件审结后再恢复审理的诉讼程序，往往离婚案件会拖延很长时间。

　　实务难点突破：

　　1、此类型房屋，如果是协议离婚或者诉讼离婚，有没有比较简便易行又可以保障各方权利的分割方法？

　　有的。以下两种方法是比较简便易行又可以保障各方权利的分割方法：

　　（1）如果是协议离婚，双方可在离婚协议中就房产分割份额比例及如何分割约定清晰，并交由其他家庭成员签字同意。在其他家庭成员签字后，即视为各方确认了自己享有的房屋份额，并同意了离婚双方提出的对共同投资建造房产的处理方案。

　　（2）如果是离婚诉讼，并且家庭成员间就该类型房产分割问题可以达成一致意见，则应要求各个家庭成员对自己享有的房产份额比例予以书面确认或者出庭作证。此时，法院可以在离婚案件中一并处理该类型房产分割的问题。比较简单的操作办法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，再让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。

　　当然，如果家庭成员间就该类型房产如何分割的问题争议较大，不能协商一致，则以上两种方法就不可行，当事人可以单独以分家析产纠纷向人民法院提起诉讼，取得生效判决书后，再通过离婚诉讼解决夫妻之间的房产分割问题。

　　2、农村宅基地房在离婚诉讼分割时的常见情形及分割方法有哪些？

　　（1）夫妻一方婚前建造房屋的分割方法

　　夫妻一方婚前建造的宅基地房，即使是婚后由夫妻双方共同居住，如果双方没有相反的约定，这样的房屋应当属于一方的婚前财产，只能判给婚前所属的一方所有。如果是夫妻双方结婚后，在原来一方婚前建造的宅基地房上加建，只要取得了合法手续，一般加建部分属于夫妻共同财产，得到房子的一方应当给予另一方相应的补偿。

　　（2）夫妻一方父母出资建造房屋的分割方法

　　夫妻双方结婚登记前，一方父母出资建造房屋供子女结婚居住使用，并且房屋是以子女的名义报建的，此时一般视为对子女个人的赠与，子女的配偶无权分割。夫妻双方结婚登记后，一方父母为夫妻双方共同居住而部分出资建造的房屋，并且房屋是以子女的名义报建的，按照《婚姻法解释(二)》第二十二条的规定，这样的房屋视为父母赠与夫妻双方的财产，如果没有其他约定，双方可以平分该房屋。夫妻双方结婚登记后，一方父母为夫妻双方共同居住而全额出资建造的房屋，并且房屋是以子女的名义报建的，按照《婚姻法解释(三)》第二七条的规定，可以认为是对自己子女一方的赠与，该房产应该认定为夫妻一方的个人财产，另一方无权分割该房屋。

　　（3）夫妻双方家庭共同出资建造房屋的分割方法

　　夫妻双方的家庭共同出资建造的房屋，建造该房的目的是为了双方结婚后共同居住使用，如果是婚前建造，根据《婚姻法司法解释(二)》的规定，双方家庭的出资可视为对各自子女的个人赠与，在离婚分割房屋时，双方可以根据双方家庭的出资比例分割该房产。如果是婚后建造，这样的房屋视为双方的家庭赠与双方的财产，属于夫妻共有房屋，离婚分割时，一般是平均分割。

　　（4）婚前房屋结婚后拆迁，被安置房屋的分割方法

　　这里分几种情况：如果是一方婚前个人房屋，经拆迁安置的没有补差价的房屋，并且登记在一方个人名下，则安置房屋仍然属于一方婚前个人财产，不算做夫妻共同财产，不能在离婚时予以分割；如果是一方婚前个人房屋，经拆迁置换成为更大价值的房屋，并且夫妻双方就增值部分补交了差价，则原值部分属于婚前个人财产，增值部分属于夫妻共同财产；如果是一方婚前个人房屋，经拆迁后安置房登记在夫妻双方名下，则安置房应当认定为夫妻共同财产。

　　（5）婚姻关系存续期间，家庭成员共同建造房屋的分割方法

　　此种类型房产也即本文重点讲到的家庭成员共同投资建造的房屋在夫妻离婚时如何分割的问题。前文已经详细论述，在此不再赘述。

　　有必要说明一下，此种类型房产，在实务中，比较常见的是夫妻一方是农村集体经济组织成员，另一方却不是，比如是城镇户口。此种情形，非农村集体经济组织成员的一方往往没有证据证明夫妻双方曾经参与出资共同建房，导致法院无法认定该事实，而最终的结果是非农村集体经济组织成员的一方在离婚时可能得不到任何补偿。所以，如果确实是夫妻双方曾经参与出资共同建房，非农村集体经济组织成员的一方应该保留好相关的出资证据，以维护自己的合法权益。另外，即使是有共同建造房屋的证据，法院在分割该类型房产时，非农村集体经济组织成员的一方不能获得农村宅基地房的使用权，只能就宅基地房获得相应的经济补偿。

　　来源：微信公众号|广州律师王幼柏