【裁判要旨】

　　商业银行、小额贷款公司等金融机构应当具备完善的借款抵押专业和法律知识，在交易中理应承担更多的注意义务，在签订合同时本可以通过审查抵押人的婚姻状况及购房合同，以核实房屋的共有权人情况，进而完善合同效力，且根据合同约定负有核查房屋共有权人的义务。其未进行相关审查，不仅违反自身负有的注意义务，且不符合合同约定，不能被认定为善意。

【案情简介】

　　张某与王某于1999年结婚， 2003年共同购买涉案房屋一套，登记在丈夫张某一人名下，2017年6月张某背着王某用涉案房屋向小贷公司抵押贷款140万元。2017年9月双方协议离婚，约定房屋双方各占一半，王某去房产局办理变更登记手续时，发现涉案房屋存在抵押。后王某向南京X区人民法院提起诉讼，请求确认涉案房屋抵押无效，经审理法院判决涉案房屋抵押无效，小贷公司于判决生效后10日内协助办理抵押权注销手续。

【裁判要点】

　　1、涉案房屋属于夫妻共同财产，张某无权处分，处分行为应属无效；

　　2、小贷公司作为专业贷款金融机构，应具备完善的抵押业务等相关法律知识，在交易中承担到更高的审查注意义务，小贷公司未依据合同及相关规范尽到审查义务，应承担不利的法律后果。

【法律分析】

　　善意取得制度是一项重要的制度，1986年《民法通则》并无关于此方面的规定，1988年最高人民法院《民通意见》第89条才有相关内容，但也比较简单，即第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。随着法理学说的不断发展，动产善意取得制度在学说和裁判中得到一致认可，但关于善意取得制度是否适用于不动产，一直存在不同的观点，直到2007年《物权法》出台，不动产善意取得制度才正式确立。

　　《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

　　随着《物权法》的颁布与施行，我国正式确立了不动产的善意取得制度，并将其统一适用于动产和不动产所有权以及他物权的取得。不动产善意取得的理论基础是物权的公示和公信原则，根据物权公示公信原则，物权的正确性是通过法律认可的形式反映出来的，即不动产登记簿记载的不动产物权就是正确的物权，这也是物权公示所具有的权利正确性推定效力。

　　受让人要想取得该不动产的所有权，需具备“三要件”，一是受让人受让该不动产是善意的，二是支付合理对价，三是通过登记公示的方法完成了物权的变动。从保护善意第三人的利益出发，交易人基于善意取得该不动产。由此可见，不动产的善意取得制度与不动产登记制度相辅相成，它经由公示从而产生公信力，然后在公示权利与实际权利不相符的情况下通过受让人主张善意而消除两种权利的冲突，从而保证了不动产交易市场的交易秩序。

　　但登记制度并不能完全避免物权登记人与真实权利人不一致或不完全一致的情形（如登记错误或夫妻共同共有），而交易人基于相信登记的公信力而自无处分权的名义登记人处取得了不动产，此时，如何平衡真实权利人与受让人的权益？由于第三人基于善意取得该不动产后，原所有权人无权向受让人追回，只能向无权处分人请求赔偿损失，而往往无权处分人并无赔偿受害人的经济能力，在此等情形下，我们就需要对“善意”作出合理的判断。

　　对于“善意”的标准，尽管各国法律和学者都一致认为善意是相对于“恶意”而言的，是行为人的内在心理活动状况。但在具体标准的设置上，各国立法和学理的观点并不完全一致。我国学者通说认为，“善意”是指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素，即要求受让人不知或不应知让与人为无权处分人即可。因此，出于保护市场交易秩序，对于善意的标准，属于要求较低的，只要受让人没有故意或重大过失，就认定其为善意。

　　在本案中，小额贷款公司作为受让人，能否善意取得案涉房屋的抵押权，就必须证明其主观上为“善意”，即证明其在客观上不知道或不可能知道抵押人无抵押不动产的所有权或处分权的事实，这是善意取得制度的前提。但小额贷款公司作为专业贷款机构，仅仅以物权公示公信作为其不知或不应知的善意判断标准的话，对真实权利人显然是不公平的。

　　我们认为一个市场主体具备某方面的专业能力，但在从事市场经济活动时将自己具有的专业技能水平降到普通市场主体的水准，并以普通市场主体的审查判断能力作为自己善意的判断标准，显然是不公平的。因此笔者认为，对于不同的主体，应根据其自身特殊性，建立不同的善意判断标准。

　　我国《银行法》第35条规定，商业银行贷款，应对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。第36条规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保，商业银行应当对保证人的偿还能力、抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。《贷款通则》第27条规定，贷款人受理贷款申请后，应对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。第28条规定，贷款人应当建立审贷分离、分级审批的贷款管理制度。审查人员应当对调查人员提供的资料进行核实、评定复测贷款风险度，提出意见，按规定权限报批。通过以上法律法规可以看出，银行等金融机构，在交易中理应承担更多的注意义务和审查义务，对于该类主体的“善意”判断也应该更为严格。

　　立足于本案，被告小额贷款公司作为专业贷款机构，应与商业银行等金融机构一样，属于“善意”标准中的特殊主体，理应承担更多的注意义务和审查义务。本案中，张某在申请贷款时向小贷公司提供了其个人信用报告，报告中明确显示其婚姻状态为已婚，作为专业的金融机构，对于案涉房屋是否系婚内共同财产，应做到基本的注意和谨慎义务，并不能仅仅依据物权公示公信原则，仅凭房屋产权登记证上的名字就认定张某系该房屋的所有权人。因此，法院认定被告小额贷款公司不属于“善意”，不能善意取得案涉房屋的抵押权。

【相关法条】

　　《婚姻法》第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应对归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等地处理权。

　　《物权法》第97条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　《担保法司法解释》第54条 按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。

　　共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

（来源：新工匠法律工坊）