住宅小区中的业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利。这是业主的建筑物区分所有权的基本含义。当其中的共有部分（含产生的收益）确权、使用和管理不当时，就可能导致共有部分要么被滥用，要么不能物尽其用，就会出现所谓的住宅小区中“公地悲剧”。住宅小区中共有部分的使用和管理（含前期物业管理）与房地产开发公司（建设单位）和物业管理公司关系密切，下面谈谈《民法典》如何通过一系列的制度设计和创新，克服住宅小区中“公地悲剧”。

　　一、通过明确物的所有权归属，克服住宅小区中的“公地悲剧”。

　　《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该条中明确了业主对小区中专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理的权利。

　　《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

　　《民法典》第二百七十五条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”这条规定《物权法》中没有，是《民法典》的一项创新。

　　二、通过明确住宅小区中业主共有部分的管理制度，克服住宅小区中的“公地悲剧”。

　　《民法典》第二百七十七条第1款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”

　　《民法典》第二百七十七条第2款规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”该款在《物权法》相关规定的基础上，增加了居民委员会对设立业主大会和选举业主委员会应有所作为的义务；

　　《民法典》第二百七十八条第1款规定：“下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

　　《民法典》第二百七十八条第2款“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”《民法典》第二百七十八条对小区中业主共有部分的管理主体、管理内容和管理决策程序等管理制度作出了具体的规定。相对于《物权法》的有关规定，丰富和简化了业主共同决定事项的方式，如不要求必须通过会议形式，通过微信表决等方式也是可以的；降低了业主共同决定事项的门槛，特殊事项的表决由原来的经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，变为经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；一般事项的表决由原来的经专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意，变为经专有部分占建筑物总面积33%以上的业主且占总人数33%以上的业主同意。

　　《民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”

　　《民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。”

　　“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”

　　《民法典》第二百八十四条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”

　　“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

　　《民法典》第二百八十六条第1款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。”

　　《民法典》第二百八十六条第2款规定：“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。”

　　《民法典》第二百八十六条第3款规定：“业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。”

　　三、通过完善住宅小区内的建筑物和物件损害责任制度，保障小区居民“头顶上的安全”。

　　《民法典》第一千二百五十四条第1款规定：“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。”

　　《民法典》第一千二百五十四条第2款规定：“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”该款规定增加了物业服务企业在保障小区居民“头顶上的安全”上的义务，即安全保障义务，如物业服务企业可以采取安装摄像头措施，对建筑物中抛掷物品进行24小时监控等。

　　《民法典》第一千二百五十四条第3款规定：“发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。”该款明确了公安机关对建筑物中抛掷物品的调查责任。

来源：微信公众号“建设工程房地产与金融法律实务”