一、商品房买卖型借贷纠纷的概念及分类

商品房买卖型借贷纠纷是指购房者因向房地产开发商购房贷款而产生的纠纷。

商品房买卖型借贷根据贷款人是否系出卖人可以分为出卖人贷款合同与非出卖人贷款合同。其中，非出卖人贷款合同又可以根据贷款人是否属于金融机构而分为金融机构贷款合同与非金融机构贷款合同，金融机构贷款合同根据贷款主体是否为银行又可以分为银行金融机构贷款合同与非银行金融机构贷款合同。

二、商品房买卖型借贷合同的性质

⑴合意性

商品房买卖型借贷合同既然是合同，固然体现了双方或多方当事人的一致意思表示。

⑵确定性

内容具有一定的确定性，是合同固有的特征。根据《中华人民共和国民法典》第四百七十二条的规定，要约的内容是具体确定的。

⑶约束性

商品房买卖型借贷合同具有双方或多方当事人受其约束的意思表示。合同中当事人明示或者默示受其约束的意思表示，是合同成立的必要条件。根据《中华人民共和国民法典》第四百七十二条的规定，经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

⑷期限性

商品房买卖型借贷合同标的应当是在一定期限内为商品房买受人提供贷款。例如，商品房买受人向某开发商买房，但因资金不足而在签订《商品房买卖合同》后根据与出卖人的约定买受人在一定期限内向某银行签订贷款合同由某银行在一定期限内向买受人提供购房贷款。 

⑸从属性

商品房买卖型借贷合同并非法律规定的某类又名合同，笔者之所以将因商品房买卖贷款所签合同确立为商品房买卖型借贷合同，其本质就在于此类贷款合同系因购买商品房需要而签订，故该类贷款合同系商品房买卖合同的从合同。

三、商品房买卖型借贷合同的认定

此合同与彼合同之差别并不在于合同的名称，而在于合同的内容，所以我们在认定借款合同是否属于商品房买卖型借贷合同的关键就在于对合同内容的分析，如贷款合同内容同时具有合意性；确定性；约束性；期限性；从属性即从属于商品房买卖合同则属于商品房买卖型借贷合同。

四、商品房买卖型借贷合同纠纷的审理要点及法律适用的法律适用

如前所述，商品房买卖型借贷合同系商品房买卖合同的从合同，同时根据贷款主体的不同又可以区分为不同的类型，所以我们人民法院在审理商品房买卖型借贷合同纠纷时候应先审查确定贷款主体的类型，方可对具体的法律适用作出准确的判断。

具体而言，在出卖人作为贷款主体的贷款合同中因其贷款双方并无贷款的真实意思表示，其贷款在本质系购房欠款，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定，该类贷款合同系无效合同，故而在审理此类合同时应按照商品房买卖合同纠纷进行审理，故而在确定此类贷款合同利息的时应按照《商品房买卖合同》及法律法规司法解释有关逾期付款有关利率的规定，同时考虑到此类贷款合同中贷款人与借款人通常会约定一定的免息期，虽然该贷款合同无效但不影响免息期的约定，故而在确定贷款利息起算点时应以双方《贷款合同》确定的免息期届满之次日起计算逾期付款利息；在银行或非银行金融机构作为贷款人的商品房买卖型借贷合同中，因贷款人与出卖人系相互独立的主体，故而此类系因双方意思表示真实而属于有效合同，故而对于此类合同借款利率及利息的起算则只能严格按照《贷款合同》的约定及国家有关金融借款合同的规定；在非金融机构借款合同即民间借贷纠纷中，对于借款利率及利息的起算则只能严格按照《贷款合同》的约定与《民法典》及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的有关规定。如张三于2021年1月1日与某开发商签订《商品房买卖合同》约定张三向某开发商购买住房一套，逾期付款违约责为每日万分之一点五，同时张三因资金不足与某开发商签订《借款合同》约定免息期为三个月即2021年1月1日至2021年3月31日止，逾期不还款则按年利率15.4%（《借款合同》签订之时贷款市场报价利率LPR3.85的四倍），截至2021年5月31日张三一直未向开发商支付该笔款项，某开发商起诉到某法院，则某法院在判决张三支付款项的同时仅应判决张三向某开发商支付自2021年4月1日起按照每日万分之一点五计算的利息，而非自2021年1月1日起按照年利率15.4%计算的利息；再如如张三于2021年1月1日与某开发商签订《商品房买卖合同》约定张三向某开发商购买住房一套，逾期付款违约责为每日万分之一点五  ，同时张三因资金不足与某银行签订《金融借款合同》约定借款期期为三个月即2021年1月1日至2021年3月31日止，借款利息按年利率5.4%执行，截至2021年5月31日张三一直未向某银行还本付息，某银行起诉到某法院，则某法院应判决张三在向某银行归还贷款的同时，向某银行支付自2021年1月1日起按年利率5.4%计算的利息；亦如如张三于2021年1月1日与某开发商签订《商品房买卖合同》约定张三向某开发商购买住房一套，逾期付款违约责为每日万分之一点五  ，同时张三因资金不足与某自然人签订《借款合同》约定借款期期为三个月即2021年1月1日至2021年3月31日止，借款利息按年利率15.4%执行，截至2021年5月31日张三一直未向某自然人还本付息，某自然人起诉到某法院，则某法院应判决张三在向某自然人归还借款的同时，向某自然人支付自2021年1月1日起按年利率15.4%计算的利息。

此外，应商品房买卖型借贷合同系《商品房买卖合同》的从合同，故而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”不论是与何等类型贷款人签订的《借款合同》或《贷款合同》都可能因为商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除而解除的风险，届时出卖人均应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息返还买受人。

以上系笔者根据自身所学法律知识及多年的工作经验就商品房买卖型借贷型纠纷所作的解读，希望能对各位读者有所帮助。