【摘要】 本文针对一份“承诺书”中所涉及的夫妻婚内关于房屋归属约定所产生的争议，就该“承诺书”到底属于夫妻婚内财产协议、夫妻离婚协议还是赠与协议法律性质进行探讨，同时就夫妻婚内房屋的物权变动进行分析。最后，就目前中国的相关立法中存在的问题提出立法完善建议。

　　【关键词】 房屋归属约定  承诺书  法律性质

一、涉案“承诺书”内容及争议焦点

　　（一）案情简要介绍

　　张南和李玉结婚后育有一子，在张南出差的飞机上偶遇一美丽女孩，于是张南开始心猿意马并坠入新的爱河。张南出差回来后，被妻子发现手机里存有两人的亲热照片和微信聊天记录。李玉便质问张南，而张南此时并不想离婚，便向李玉和盘托出事情原委并真诚向李玉忏悔以求得李玉的原谅。看李玉仍然没有原谅的意思，为了表示自己的真诚悔过，便写下“承诺书”一份，内容为：本人张男因感情出轨给李玉带来巨大伤害，愿意承担全部责任。本人自愿以A处房产和B处房产及名下汽车作为对李玉的补偿。“承诺书”末尾处有张南的亲笔签名并摁有张南的手印。“承诺书”签订后三天双方将婚后所购买登记在双方名下的A处房产过户到李玉名下由李玉单独所有，B处房产本来就登记在李玉名下所以无需再过户。两人继续生活三年后，张南发现还是对飞机上偶遇的美女恋恋不忘，于是旧情复燃，去寻找婚外的真爱，而向李玉提出离婚并要求依法分割房产。李玉当庭出示该“承诺书”，并陈述双方已经按照该“承诺书”内容履行完毕，房产已经完成过户手续，该份“承诺书”的性质是一份“房屋归属协议”或者视为“婚内财产协议”。双方就该“承诺书”的效力及法律性质产生严重争议。

　　（二）本案争议焦点

　　1、双方首先对该“承诺书”的效力发生争议。原告张南认为，该份“承诺书”系受到李玉及李玉父亲的胁迫所签订，且该份协议属于“忠诚协议“范畴，属于无效协议。而被告李玉认为该“承诺书”合法有效且应当全部履行。被告认为：首先，该“承诺书”系原告本人书写，在无证据证明原告受到胁迫等法律规定无效或者是可撤销情节的情况下，该协议应当是其本人真实的意思表示。原告如果不履行该“承诺书”，需要证明该“承诺书”系无效或可撤销。而目前该“承诺书”不符合无效或可撤销的法律要件；其次，原告系完全民事行为能力人，其有权处分自己的房屋，该处分行为合法有效；再次，该“承诺书”不违反公序良俗，不损害国家、集体、第三人的合法权益，其内容不损害社会公共利益，也未违反法律的禁止性规定，且没有以离婚为条件，不带有任何人身性质；最后，根据婚姻法第四条规定，夫妻间应当互相忠实，该“承诺书”实质上是对婚姻法中抽象夫妻忠实义务的具体化。该“承诺书”系原告对于自己违反夫妻忠实义务后对被告的一种补偿，涉及房屋的约定已经完成过户手续，其中A处房产已经过户至李玉单方名下并显示为“单独共有”。因此，该“承诺书”合法有效且应当全面履行。

　　2、双方就该“承诺书”中所涉房屋归属约定的法律性质发生争议。原告张南认为：该“承诺书”的法律性质本质上属于“夫妻离婚协议”，应适用《婚姻法司法解释三》第十四条：双方离婚未成的，离婚协议不生效，离婚协议中的财产约定条款“作废”。即使被告认为不属于“离婚协议”的话，那也属于“婚内赠与协议”，该赠与行为是可撤销的。而被告李玉认为：该“承诺书”中关于房屋归属部分的约定属于“夫妻婚内财产约定”，对双方均有约束力。即使按照原告所说该协议属于“婚内赠与协议”，由于已经完成了婚内房屋更名手续，其也属于不可撤销协议。

　　（三）问题的提出

　　本案中虽名为“承诺书”，但其涉及的核心内容是关于对所涉的“房屋归属约定”如何认定问题。就司法实践中所出现的形形色色的协议书中关于“房屋归属协议”的性质在实务中存在同案不同判现象时有发生。且对同一问题仁者见仁智者见智。关于涉案房屋归属的约定主要出现在以下几种类型的协议中，即“夫妻婚内财产协议”、“离婚协议”和“赠与协议”。其他的虽然名称不同，比如有的名为”忠诚协议“，有的名为“承诺书”，有的名为“补偿协议“，但从其内容的本质上来说都可以归属于到以上三类协议中。

　　关于夫妻所订立的协议中涉及房屋归属内容的法律性质如何认定及隶属于上述协议的哪个范围是本文所要讨论的话题。不同的认定标准对案件的结果有实质性影响。关于房屋归属的约定类型通常有以下几种：第一，夫妻中的一方将其个人房产直接约定为另外一方单独所有；第二，一方将个人所有的房屋约定为共同共有或按份共有；第三，一方将共同共有或按份共有房屋中的自有份额归于另一方；第四，夫妻将共同共有或按份共有的房屋约定为另一比例的按份共有。上述四种类型其实可以归结为两类，即夫妻一方或是将自己完整的所有权给与另一方，或是将自己在房屋中享有的份额给与另一方。夫妻约定房屋归属通常与夫妻身份密切相关，以维系家庭和谐长久、稳定存续为目的。夫妻之间当然可以为普通的赠与行为，该行为对夫妻身份并不具有依附性。要想对不同名称的协议中所涉关于夫妻房屋归属约定的财产权属进行判决，首先需要对涉及夫妻房屋归属约定的法律性质进行认定。

二、对房屋归属内容约定的法律性质认定

　　对于本文提到的“承诺书”内容中关于涉案房屋归属的约定到底隶属于哪类协议的认定至关重要。而要想进行准确认定，首先要厘清以下三类协议的法律性质及法律适用。

　　(一)夫妻婚内财产协议

　　1、夫妻财产协议的涵义

　　夫妻财产协议既包括婚前财产协议，也包括婚内财产协议。根据婚姻法第十九条的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

　　2、《婚姻法》所规定的三种约定财产所有制及效力

　　没有约定的情形下，法定夫妻财产所有制为共同共有。《婚姻法》第十九条是约定夫妻财产所有制的法律依据。从严格意义上，该条只规定了三种约定财产所有制，即：（1）为各自所有；（2）共同所有；（3）混合所有。尚未包含一方财产全部归另一方所有之情形。关于夫妻婚内财产协议只要不违反法律法规的强制性规定，是双方的真实意思表示一般应当认定为有效，双方当事人均应全面履行协议约定的内容。关于履行的要求可以适用合同法有关履行的规定。

　　3、夫妻财产协议中涉及夫妻房屋归属约定的法律性质

　　如果在夫妻婚内财产协议中关于房产归属的约定被包含在婚姻法第十九条规定中，则该房屋归属约定即为有效，其约定的法律性质即可归属为夫妻财产协议。如果夫妻在婚内关于房屋归属的约定未被包含在婚姻法第十九条之内，比如本案中的“承诺书”那样，两套房产均约定为一方所有，目前尚未包含在该法律规定的范围内，其是否有效及法律性质如何定性尚有巨大争议。

　　（二）离婚协议

　　1、离婚协议的涵义

　　离婚协议是指夫妻双方在婚姻关系存续期间，以解除婚姻关系为目的，并就子女抚养及探视、共同财产及共同债务分割等达成的协议。离婚协议是集婚姻关系解除、子女抚养、财产及债务处理等事项于一体的“一揽子”协议，综合了身份关系、财产关系的内容，属于以离婚为目的且以离婚为生效条件的协议。

　　2、离婚协议中关于房屋归属约定的效力认定

　　根据《婚姻法司法解释三》第十四条的规定，当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。

　　离婚协议中关于房屋归属的约定，以离婚（不管是通过民政局领取离婚证还是通过人民法院协议离婚）作为其生效的前提条件。只有当离婚的条件成就时（离婚后），才能按离婚协议中的房屋归属约定分割财产。换言之，若未能离婚的，则所涉财产分割约定没有生效（也可理解为作废），此后，在一方反悔（不认可）的情况下，法院将依法分割夫妻共有财产而不以该离婚协议的约定作为财产分割的依据。实务中常见的情形是，双方在民政局办理离婚登记后则离婚协议生效，可以按离婚协议中的房屋归属约定进行财产分割。而本案“承诺书”中关于房屋归属约定的法律性质如被认定为“离婚协议”的话，则该约定将被视为无效。

　　（三）赠与协议

　　1、赠与协议的涵义

　　夫妻间赠与协议，其性质属于《合同法》中的赠与。区分其与夫妻财产协议的目的在于，根据《合同法》第一百八十六条，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。因此，如果协议被认定为夫妻财产协议而非赠与的，即使权利尚未转移（不动产未变更登记/动产未交付），一方也必须履行协议项下义务，不可反悔。而在未公证的、不具有社会公益、道德义务的赠与合同中，赠与方享有撤销权。

　　2、赠与协议的适用范围

　　基于《婚姻法》第十九条尚未包含一方财产全部归另一方所有之情形，夫妻一方在“婚姻协议”中，将一方个人财产约定全部归另一方所有，该协议被认定为“夫妻间赠与合同”的可能性增加。夫妻财产协议和夫妻间赠与合同，如果履行的话都将改变双方对财产所占的比例。但是，基于赠与方享有撤销权而导致受赠方的权利不确定。因此，有必要放眼实务，对法院的不同裁判思路做一分析。

　　3、婚内房屋归属约定的法律性质

　　关于本案中的“承诺书”如果认定为夫妻婚内财产协议，则应当认定为有效。如果认定为离婚协议，则该约定无效。如果被认定为夫妻间的赠与协议，则是否有效得视具体情况而定。就目前情形下，如果婚内关于房屋归属的约定被包含在婚姻法第十九条范围内，则该约定就应当认定为有效，而不包含在内的，如本案中夫妻婚内约定共有房屋全部归另一方所有的情形，其法律性质一般会被认定为赠与。而赠与就需要区分是否发生物权变动，如果物权已经变动，则赠与人不可撤销；如果物权未发生变动，则赠与人享有撤销权。

三、对夫妻房屋归属内容的物权变动认定

　　对于夫妻各类协议中所涉房屋归属约定的物权是否变动的认定也是实务中争议比较大的。基于夫妻财产制框架内的房屋归属约定中的物权是否变动及转移目前有如下两种截然相反的观点：

　　（一）该房屋归属约定发生物权变动效力

　　一种观点认为婚内夫妻间关于房屋归属的约定属于“夫妻财产协议”，不需要办理过户登记物权已经发生变动和转移，只是不能对抗善意第三人。夫妻财产约定是当事人真实的意思表示，也是双方追求的效果。我国《婚姻法》第19 条的规定属于夫妻约定财产制，按照《婚姻法》处理，一旦约定达成，物权即发生移转，不必进行公示登记。但未经登记，不能对抗善意第三人。此处第三人必须是与夫妻一方或双方形成交易关系的第三人，主张继承关系的子女不包括在内。

　　夫妻财产约定是双方婚后自愿协商、意思自治签订的协议，属于典型的法律行为。但需要区分发起财产约定的内外效力，协议在当事人之间发生效力，物权变动效果已经直接发生，不以登记与交付为生效要件。虽《物权法》第九条规定不动产的设立和移转，需要办理登记，但《婚姻法》第19条规定属于法律另有规定的情形。夫妻财产制系亲属法上的财产法，其内容对普通财产法而言，实具有特别法之地位。因此，夫妻间关于房屋归属的约定应当使用婚姻法第十九条规定并在当事人之间发生物权变动的效力。

　　（二）该房屋归属约定不发生物权变动效力

　　另外一种观点认为夫妻间关于房屋归属的约定不发生物权变动行为。按照《婚姻法司法解释 ( 三) 》第 6 条，夫妻间财产变动约定不能直接发生物权效力，必须去登记机关履行登记这一公示要件。这也符合法律行为的一般变动要件。以结婚作为客观事实的公示要件，只能适用在夫妻婚后取得的财产归共同所有这一情形中，如婚后夫妻一方订立购房合同，若无特殊约定，房屋所有权归于双方所有。因为此时婚姻关系的存续已经是一种对外的公示，即使未在登记簿上显示，也是认定为双方共同所有。而夫妻婚内关于房屋所有权的约定必须进行过户登记才能发生效力，其物权也才能发生变动。

　　由于以上两种观点的分歧加上对涉案房屋归属约定的法律性质难以统一认定，导致婚内各种协议中所涉夫妻房屋归属的约定同案不同判的现象大量存在。本人曾代理过两个相似案例，一个是在海淀区人们法院判决该类“承诺书”有效，其理由便是处分房产如此巨大的权益处分肯定是经过深思熟虑才签订的，再没有法定无效或可撤销情形下，应当认定有效。而案情基本相似的案件在东城区人民法院该类约定却被认定为无效，法官认为虽然“承诺书”上没有“离婚”二字或者以离婚为目的，但究其实质是一种“离婚协议”。另外，即使同一法院的不同法官对这类协议的判决也不尽相同。

四、对我国夫妻财产约定制的立法完善建议

　　对于我国现有关于夫妻房屋归属约定的法律性质难以认定，夫妻财产约定制度不完善等现状，拟提出如下几点立法建议，希望在新的立法中能就所涉夫妻房屋归属约定的法律性质及认定进行明确，以供司法实践中有法可依。

　　（一）明确房屋约定的不同情形

　　就目前夫妻婚内关于房屋归属的约定法律定性不明的问题，建议在相关的立法和司法解释中就所涉关于夫妻房屋归属约定明确区分出不同的情形并对其性质加以明确。尽管关于房屋归属的约定可能被包含在形形色色的各种协议中，例如本案的“承诺书”中所涉，但法律需要明确实践中常见的类型并加以区分，从法律上给与其定性，从而避免争议的产生。

　　（二）明确物权变动的法律效力

　　针对本案“承诺书”所涉关于夫妻房屋归属约定如被认定为夫妻间赠与协议，应按我国现行《婚姻法》中赠与协议签订即生效的规定会给当事人带来不必要的纠纷和矛盾。因为赠与协议并不能使物权变动。物权变动前，赠与方可随时撤销赠与，受赠方权利难以保障。将《物权法》中关于物权变动的时间(不动产物权变动自登记时生效，动产物权变动自交付时生效)规定作为夫妻财产赠与的生效时间。不仅对当事人有利，也能减轻司法部门的工作负担。针对第三人对夫妻财产协议知道程度举证难这一问题，则需要我们完善与该制度配套的其他相关制度，如夫妻财产登记制度，这可以在一定程度上突破了举证难这一困境。

　　（三）增加无效、可变更和可撤销的法定情形

　　关于夫妻财产约定的无效和可变更、可撤销等事项，我国现行的《婚姻法》并没有做过多的表述， 就只有在《婚姻法解释（三）》中稍微提及了对于婚姻关系内的财产赠与和撤销的问题。《婚姻法解释（三）》第六条规定：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。目前的婚姻法及相关司法解释中没有规定夫妻间房产归属约定的无效、可变更和可撤销的法定情形。

　　关于无效的法定情形可以包括违反强制性规定及违反公序良俗等法定情形。而订立的契约可变更、可撤销的情形就与普通合同类似，其情形也应该包括欺诈、胁迫、乘人之危。财产契约的无效为自始不发生法律效力，应由法院进行判决；而关于契约的变更或者撤销需要夫妻双方都同意；如果意见实在不能统一，那么主张方需要通过司法程序，向法院主动提起诉讼，请求法院作出相应的判决。协议一旦被撤销，那么从一开始就不产生任何效力，因原来的协议而发生了财产变动的，需要将财产返还。该做法可有效保护原财产所有人的财产利益。当然，如果需要使得被撤销或者变更后的协议对外仍具有法律效力，则需要以公告程序来显示出来。

　　（四）新的《民法典》中完善婚内财产约定的内容

　　在目前《民法典》草案中第一千零六十五条，并没有对《婚姻法》第十九条内容加以修改，因此，关于本案所涉夫妻间关于房屋归属的约定的争议并不能得到解决。目前的《婚姻法》及《民法典》草案及对夫妻约定财产制中种类的划分不够清晰，对每种类型的具体内容并没有明确的规定，所以需要对约定财产制的三种类型分别作出解释，以此来具体完善夫妻约定财产制度。第一，分别财产制。订立这种协议的夫妻，对自己的财产及孳息分别拥有所有权。但是值得一提的是，其中一人在处理财产时，所剩余的财产必须满足家庭日常开支，不得使家庭生活陷入困境，子女的抚养费必须留足。第二，一般共同制。一般共同制指的是夫妻双方共同拥有普通财产，但允许一方持有特有财产的存在，如残疾人补助、 遗嘱及及赠与中如写明只归一方的财产和一方因身体伤害所获得的医药费等。同时在一般共同制下，夫妻双方可以共同对财产进行占有、使用、收益、 处分。第三，限定共同制。在限定共同制的条件下，夫妻共同财产的约定可以类比一般共同制，而约定为各自所有的部分就将分别财产制的相关规定直接引用。限定共同制中债务的承担应根据具体情况来具体分析。第四，一方所有制。除了上述三种情形外，还应当增加一方所有制情形。当夫妻双方中的一方因为某种原因约定其一方财产或夫妻财产中的一方分额全部归属于另外一方所有时，也应当认定为合法有效。但是该约定必须是一方的真实意思表示。受欺诈或胁迫情形下签署的该协议适用合同法的规定，应当认定为无效。

五、结  语

　　本文开头提到的“承诺书”内容中涉及到夫妻关于房屋归属的约定，其约定的法律性质如何认定及权属是否变动是司法实务中的难题，现有法律法规中也未能找到相应的依据且存在争议较大。在疫情后离婚率暴涨的今天，夫妻间的财产约定尤其是房屋所有权归属的约定越来越受到夫妻间的重视，婚内财产约定制度在我国婚姻家庭中发挥着不可替代的作用。关于本案中“承诺书”的约定不能以《婚姻法》十九条没有规定而认定为属于“离婚协议”或“夫妻间赠与协议”。我们不能将夫妻间的财产转移都以“赠与”为认定，从而适用《合同法》，这将会导致架空《婚姻法》第十九条。适逢《民法典》草案尚未生效期间，应当在新的《民法典》中就本案所涉的常见情形进行明确规定。本文在此再次倡议并提出相应的建议措施，希望立法机关能在即将出台的《民法典》中完善我国的夫妻财产约定制度，如果《民法典》仍然未能将制度完善，希望最高院能出台相关司法解释中以解决此问题，从而使得夫妻间关于房屋权利归属约定的争议得以解决。

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作者：

　　易燕，北京德和衡律师事务所联席合伙人

　　高丽姣，北京德和衡律师事务所律师

（来源：微信公号“德衡律师集团”）